Kto platí realitku — predávajúci alebo kupujúci? | bezmaklerov.sk

Tím bezmaklerov.sk  ·  12. júla 2026

Krátka odpoveď: formálne platí províziu ten, kto si službu objednal — teda predávajúci, ktorý s kanceláriou podpísal sprostredkovateľskú zmluvu. Bežnou praxou na Slovensku však je, že kancelária pripočíta províziu nad rámec kúpnej ceny, takže ju fakticky zaplatí kupujúci. A ekonomická pravda je ešte jednoduchšia: provízia je vždy „schovaná" v cene — v konečnom dôsledku ju znášajú obe strany, len o tom väčšinou nevedia.

Poďme si rozobrať všetky tri roviny — právnu, praktickú a ekonomickú. Práve v rozdieloch medzi nimi vznikajú nedorozumenia, pokazené obchody a zbytočne zaplatené tisíce eur.

Čo hovorí právo: platí objednávateľ

Provízia je odmena za sprostredkovanie podľa sprostredkovateľskej zmluvy z Občianskeho zákonníka. Logika je rovnaká ako pri každej inej službe: platí ten, kto si ju objednal. Maklér pracuje pre predávajúceho — pre neho fotí, inzeruje, organizuje obhliadky a vyjednáva. Predávajúci je jeho klient, predávajúci mu platí.

Dôležitý dodatok: žiadny zákon neurčuje ani výšku provízie, ani to, kto ju má znášať. Všetko je vec dohody — podrobne sme to rozobrali v článku o provízii realitnej kancelárie v roku 2026. To znamená aj to, že kupujúcemu nikto nemôže nanútiť povinnosť platiť za službu, ktorú si neobjednal.

Čo sa deje v praxi: platí kupujúci, hoci si nič neobjednal

Realita slovenského trhu je iná. Rozšírený model vyzerá takto: predávajúci povie, koľko chce „na ruku", kancelária k tomu pripočíta svoju províziu a výsledná suma ide do inzerátu. Predávajúci má pocit, že maklér pracuje zadarmo. Kupujúci zaplatí cenu, v ktorej je skrytá odmena za sprostredkovanie — za službu, ktorú si nevybral, neobjednal a nemohol ovplyvniť.

My tento model považujeme za nefér voči obom stranám. A nie je to len otázka princípu. Navýšená cena robí nehnuteľnosť menej konkurencieschopnou — inzerát visí dlhšie, záujemcov je menej a predávajúci sa čuduje, prečo sa „jeho" cena nedarí dosiahnuť.

Ekonomická pravda: platia vždy obaja

Tu je myšlienka, ktorú vám pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy nikto nepovie. Nezáleží na tom, či je provízia formálne „v cene", alebo „nad cenu". Kupujúci má na kúpu jednu sumu — povedzme 200 000 €. Ak z nej 8 000 € zhltne provízia, predávajúcemu ostane 192 000 €. Ak provízia neexistuje, predávajúci dostane 200 000 €, prípadne môže predať rýchlejšie za 196 000 € a stále je na tom lepšie.

Inými slovami: provízia sa vždy delí medzi obe strany — predávajúci dostane menej, než mohol, a kupujúci zaplatí viac, než musel. Jediná otázka je pomer. Preto je celý spor „kto platí realitku" tak trochu falošný. Správna otázka znie: musí tú províziu vôbec niekto platiť?

Čo si ustrážiť, ak s realitkou spolupracujete

Ak ste predávajúci: v sprostredkovateľskej zmluve žiadajte presnú sumu provízie v eurách s DPH a jednoznačné určenie, že sa odpočítava z dohodnutej ceny — nie že sa „pripočíta k cene podľa uváženia sprostredkovateľa". A chcite vidieť inzerovanú cenu skôr, než sa inzerát zverejní.

Ak ste kupujúci: pri prvom kontakte sa opýtajte, či je inzerovaná cena konečná a či zahŕňa odmenu sprostredkovateľa — a odpoveď žiadajte písomne, najneskôr v rezervačnej zmluve. Formulácia „+ provízia RK" v inzeráte znamená, že zaplatíte viac, než vidíte. A ak od vás kancelária pýta samostatný „poplatok za sprostredkovanie", vedzte, že žiadny zákon vám ho neprikazuje — je to návrh, o ktorom sa dá vyjednávať, alebo ho odmietnuť.

Tretia možnosť: nech neplatí nikto

Celý tento článok rieši, ako si dve strany prehadzujú náklad, ktorý pri dnešných nástrojoch nemusí existovať. Predaj bytu bez realitky stojí zvyčajne 1 000 až 1 500 € — kompletný rozpis nájdete v článku koľko stojí predaj bytu — a priemerný klient bezmaklerov.sk ušetril oproti provízii približne 4 000 €. Právny servis, úschovu peňazí aj inzerciu pritom máte pokryté, len bez percentuálnej prirážky.