Provízia realitnej kancelárie 2026: koľko je štandard a koľko reálne zaplatíte

Tím bezmaklerov.sk  ·  11. júla 2026

Provízia je najväčší jednorazový náklad celého predaja nehnuteľnosti. A paradoxne položka, o ktorej predávajúci vedia najmenej. Väčšina ľudí podpíše sprostredkovateľskú zmluvu bez toho, aby si províziu prepočítala na eurá — a potom sa pri podpise kúpnej zmluvy čuduje, že aká suma z predaja bytu za 200 000 € odchádza maklérovi.

Poďme si to rozobrať na čísla. Koľko si realitka reálne pýta, prečo, či to musíte platiť a kde presne sa dá ušetriť.

Koľko si berie realitka z predaja v roku 2026?

Štandard na slovenskom trhu je 3 až 5 % z predajnej ceny. Celkové trhové rozpätie je širšie — od 1,5 % pri lacnejších transakciách vo veľkých mestách až po 6 % na vidieku. K tomu si vo väčšine prípadov pripočítajte DPH.

Základná sadzba DPH na Slovensku je od 1. januára 2025 23 %. Ak je realitná kancelária platcom DPH (väčšie kancelárie ním sú), reálna provízia je o takmer štvrtinu vyššia, než znie percento, ktoré vám maklér povie pri prvom stretnutí. Vždy sa preto pýtajte na sumu s DPH, v eurách, napísanú v zmluve.

Percentá sa navyše výrazne líšia podľa regiónu. V Bratislave a Košiciach, kde sú ceny vysoké a konkurencia kancelárií veľká, sa bežne dohodnete na 2–4 %. V menších mestách a na vidieku je to naopak — nehnuteľnosti sú lacnejšie, predaj trvá dlhšie a kancelárie si pýtajú 5–6 %, prípadne pevnú sumu. Pri chate za 80 000 € alebo pozemku dáva fixná odmena často väčší zmysel než percentá.

Koľko to je v eurách? Tri modelové príklady

Percentá znejú abstraktne. Eurá nie.

Všimnite si druhý riadok. Dom na vidieku za 170 000 € vygeneruje kancelárii vyššiu odmenu než drahší byt v Bratislave — len preto, že v regióne „sa to tak robí“. Práve pri takýchto predajoch má najväčší zmysel pýtať sa, čo konkrétne za tie peniaze dostanete.

Mimochodom, skúsená bratislavská maklérka s vyše 17-ročnou praxou v rozhovore pre Denník E otvorene povedala, že provízia nad tri percentá je podľa nej predražená a nad päť percent už neprimeraná. Toto nehovorí konkurencia realitiek. Hovorí to človek zvnútra brandže.

Je výška provízie daná zákonom?

Nie. Žiadny slovenský zákon ani predpis nestanovuje, koľko si má realitná kancelária pýtať. Právnym základom je sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka a výška odmeny je čisto vec dohody.

Z toho plynú dve praktické veci. Po prvé — o provízii sa dá vyjednávať a pri nehnuteľnosti nad 200 000 € znamená každé usmlúvané percento tisíce eur vo vašom vrecku. Po druhé — ak vám kancelária tvrdí, že „štandard je 5 % a hotovo“, pokojne odíďte. Nič také ako záväzný štandard neexistuje.

Jedna daňová poznámka, ktorá sa málokde spomína: ak váš predaj podlieha dani z príjmu (predávate skôr než po piatich rokoch vlastníctva), zaplatená provízia je preukázateľný výdavok a znižuje váš základ dane. Faktúru od realitky si preto odložte.

Kto vlastne províziu platí — predávajúci alebo kupujúci?

Teória je jasná: platiť má ten, kto si službu objednal. Teda predávajúci, ktorého nehnuteľnosť maklér predáva.

Prax je iná. Bežne sa stretnete s modelom, kde kancelária pripočíta províziu nad rámec kúpnej ceny — a reálne ju tak zaplatí kupujúci, hoci si žiadnu službu neobjednal. My to považujeme za nefér voči obom stranám. Kupujúci platí za niečo, čo nechcel, a predávajúci si často ani neuvedomí, že takto navýšená cena mu odháňa záujemcov a predlžuje predaj. Ak s realitkou spolupracujete, trvajte na tom, aby bolo v zmluve čierne na bielom, kto a koľko platí.

Za čo tie peniaze idú?

Férovosť velí povedať aj druhú stranu. Z provízie kancelária platí inzerciu na portáloch, fotografa, niekedy home staging, právnika, úschovu peňazí, marketing a vlastnú réžiu. Maklér zároveň pracuje na viacerých zákazkách naraz a časť z nich nikdy nedopadne — úspešné predaje tak dotujú tie neúspešné.

Problém nie je princíp provízie. Problém je, že cena často nezodpovedá odvedenej práci. Realita slovenského trhu: veľká časť kancelárií nemá vlastného advokáta a kúpne zmluvy si makléri pripravujú sami, bez právnického vzdelania. Ak dostanete v podstate len inzerát na portáli a zmluvu „z internetu“, platíte plnú cenu za zlomok služby. Predtým, než podpíšete, si nechajte písomne rozpísať, čo presne je v provízii zahrnuté — a čo si budete doplácať zvlášť.

Dá sa predať bez provízie?

Dá. Provízia nie je poplatok štátu ani povinná položka — je to cena za sprostredkovanie. Ak si predaj zorganizujete sami, neplatíte ju vôbec.

Priemerný klient, ktorý predal nehnuteľnosť cez bezmaklerov.sk namiesto realitnej kancelárie, ušetril približne 4 000 €. To nie je marketingové číslo z brožúry — je to rozdiel medzi províziou, ktorú by zaplatil realitke, a cenou balíka služieb, ktorý pri predaji reálne využil. Právny servis, úschovu aj inzerciu pritom nemusíte oželieť; platíte za ne priamo, bez percentuálnej prirážky naviazanej na cenu vašej nehnuteľnosti.

Koľko by ste ušetrili práve vy pri vašej cene? Na webe nájdete Šetrilačku — tabuľku Koľko stratíte s maklérom?, kde si viete porovnať províziu realitky s nákladmi na predaj vo vlastnej réžii pre vašu konkrétnu sumu.

Zhrnutie: tri veci, ktoré si zapamätajte

Štandard 2026 je 3–5 % plus DPH 23 %, ale nič z toho nie je zákonná povinnosť — je to len ponuka, o ktorej sa vyjednáva. Pri byte za 200 000 € je v hre 6 000 až 12 000 €, čo je suma, za ktorú stojí za to venovať vyjednávaniu (alebo predaju vo vlastnej réžii) pár hodín času. A či už predávate s maklérom alebo bez neho, jediné, čo platí, je to, čo máte písomne v zmluve — vrátane presnej sumy provízie s DPH a rozpisu služieb, ktoré za ňu dostanete.